Анализ теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости

Актуальность темы исследования. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. Под жилым понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. В соответствии с Конституцией Российской Федерации(1) (Далее — Конституция РФ) в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Жилое помещение может относиться к любой из них(2).

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации(3) (Далее — ГК РФ) указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).

Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки при обязательном соблюдении ряда условий. Во-первых, содержание сделок не должно противоречить закону; во-вторых, стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью; в-третьих, отчуждаемое жилое помещение должно принадлежать отчуждателю по праву собственности, которое подтверждается правоустанавливающим документом; в четвертых, волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; в пятых, указанные сделки должны быть заключены в письменной форме и ряд других. В частности собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, аренду(4) и т.д.

Отношения в сфере недвижимости, а тем более в такой специфичной его части как жилые помещения всегда интересовали ученых, однако наибольший интерес к этому вопросу вспыхнул именно в наши дни, когда граждане и юридические лица получили возможность полновластно распоряжаться своим имуществом, вследствие чего сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен, мена, наем, дарение и др.) получили без преувеличения «вторую жизнь». Среди авторов последних лет не раз обращавшихся к данному вопросу отметим: Т.Е. Абову, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Н.М. Голованова, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, Ю.Г. Жарикова, Н.Н. Захарову, А.Ю. Кабалкина, Н.И. Клейна, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, М.Г. Масевича, Е.А. Павлодского, Б.Я. Полонского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, А.М. Эрделевского и др. Надо сказать, что, разрабатывая и внося изменения и дополнения в такие акты как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(5) и ряд других (имеющих непосредственное отношение к регулированию недвижимости) законодатель по возможности учел предложения, высказанные в работах вышеназванных авторов. Однако и после этого, данная проблема не утратила своего ни научного, ни практического значения.

Специфичный характер сделок с жилыми помещениями с учетом все более расширяющегося рынка недвижимости в Российской Федерации в значительной мере повлиял на то обстоятельство, что мною была выбрана именно эта тема дипломной работы.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является комплексное исследование теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости (жилых помещений) в условиях быстроменяющейся экономической действительности и разработка научно обоснованных рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования деятельности, возникающей в связи с применением соответствующих норм гражданского права.

Задачи исследования:

1) определить понятие жилых помещений как объекта гражданских правоотношений;

2) проанализировать сущность, цели и основания регулирования отношений в области недвижимости (наем, купля-продажа, обмен, дарение);

3) разработать ряд конкретных предложений, направленных на совершенствование правового регулирования названных гражданско-правовых институтов.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере операций с жилыми помещениями.

Предмет исследования составляет законодательство, правоприменительная и интерпретационная практика, а также теоретические источники по проблемам, касающимся операций на рынке недвижимости.

ГЛАВА 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений

Объекты гражданских правоотношений — это различные материальные (в том числе вещественные) и нематериальные (идеальные) блага либо процесс их создания, составляющие предмет деятельности субъектов гражданского права. Названные объекты нередко именуют объектами гражданских прав (как это, в частности, делает ГК РФ(6)).

Как известно, объектом правового регулирования может быть только поведение людей (их деятельность), а не сами по себе разнообразные явления окружающей действительности, например вещи или результаты творческой деятельности. Поэтому считается, что именно оно и составляет объект гражданских правоотношений, тогда как вещи и иные материальные и нематериальные блага, в свою очередь, составляют объект (или предмет) соответствующего поведения участников (субъектов) правоотношений. На этом основываются традиционные попытки разграничения понятий «объект гражданского правоотношения» (под которым понимается поведение участников) и» «объект гражданских прав» (под которым понимаются материальные или нематериальные блага). Однако такие блага становятся объектами не только прав, но и обязанностей, которые в совокупности как раз и составляют содержание правоотношений. Таким образом, категория объекта гражданских прав совпадает с понятием объекта гражданских правоотношений (в ином случае понятие объекта гражданских прав следует признать условным и весьма неточным)(7).

К числу материальных благ как объектов гражданских правоотношений особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Вещи — суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира. Ими являются как предметы материальной духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, — земля, полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.

Важнейшим критерием классификации вещей в гражданском праве выступает их оборотоспособность, то есть способность служить объектом имущественного оборота (различных сделок) и менять своих владельцев (собственников). С этой точки зрения все вещи делятся на три группы (см. ст. 129 ГК РФ). Одни из них могут свободно, без специального разрешения публичной власти, переходить от одного лица к другому в результате гражданско-правовых сделок. Такие вещи, разрешенные в обороте, составляют большинство вещей. Другие вещи могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (например, большинство видов вооружения, за исключением некоторых видов стрелкового и холодного оружия) либо находиться в обороте по специальному разрешению публичной власти (например, иностранная валюта и валютные ценности). Такие вещи относятся к категории вещей, ограниченных в обороте (или ограниченно оборотоспособных вещей). Наконец, некоторые вещи изъяты из оборота, то есть не могут служить предметом сделок и изменять собственника. К их числу, например, относится большинство природных ресурсов (богатства континентального шельфа и морской экономической зоны, участки недр, многие виды земельных участков и водных объектов, природные, целебные источники и др.). Собственником таких вещей может являться только государство. Виды вещей, которые изымаются из оборота, должны быть прямо указаны в федеральном законе, а вещи, оборотоспособность которых ограничена, определяются либо законом, либо в установленном им порядке подзаконными актами (п. 2 ст. 129 ГК РФ).

Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК РФ). Принадлежностью всегда является отдельный предмет, например, ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, часто решается непосредственно в законе, стандарте, договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота(8). Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, а также допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые введено Основами Гражданского Законодательства Союза ССР и республик (ст.4) в связи с введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества. К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но лишь те из них, которые подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и др. предметы. Вещи, не относящиеся к недвижимым вещам, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Конституция Российской Федерации (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности». В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом.

К сказанному добавим, что собственник вправе даже уничтожить свое имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу — доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи(9). Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования и другие.

1.2 Жилые помещения как объект гражданских правоотношений

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится. По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей(10). В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. ГК РФ и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»(11) предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

В отличие от квартир, право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности(12).

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что, безусловно, недопустимо(13).

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»(14) и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным. В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны варианты. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды на земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования данной частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991. г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»(15). Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.(16) предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами — пользователями других жилых помещений. На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе(17), когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. Однако, как представляется право преимущественной покупки в таких случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

1.3 Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними интересует нас в той мере, поскольку является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Более того, Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.(18)

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются названным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правилами ведения единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами. Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Еще момент, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), то есть приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты (в силу закона). Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) и договора аренды жилого помещения, заключенного на срок менее года.

Заметим, что в отличие от прежнего Порядка регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Рассмотрим сначала соотношение государственной регистрации сделок и прав, ими порождаемых, направленных на отчуждение жилого помещения.

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Исключением являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Применительно к договору дарения закон предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности. При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности. Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору. Тем не менее, на практике же часто возникают вопросы о необходимости нотариального оформления сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, когда граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно то, что регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21, посвященном обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если Договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки(19).

Анализ норм ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:

а) единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона;

б) единые регистрирующие органы — учреждения минэкономразвития по регистрации прав; недвижимость найм регистрация обмен дарение

в) единый государственный реестр прав на недвижимость: первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем — субъектов Российской федерации и впоследствии — России в целом;

г) открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с вышеназванным Федеральным законом и в некоторой части — Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219(20). Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а УФРС соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации и квитанцию об оплате регистрации.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59, посвященном обзору практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что «учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры собственнику, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям»(21).

Итак, учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законности сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

На основании п. 2 ст. 11 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных Правительством Российской Федерации. При этом размер платежей указан в Налоговом кодексе РФ. Правительство РФ  установило, что для граждан размер платы за государственную регистрацию прав и сделок составляет пятьсот рублей, столько же взымается за регистрацию перехода права, для юридических лиц — семь тысяч пятьсот рублей. Также можно отметить, что размер государственной пошлины за регистрацию договоров связанных с регистрацией права, а также его переходом является для всех одинаковой во всех субъектах Российской Федерации и всех граждан.

ГЛАВА 2. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Понятие договора найма жилого помещения

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще, во временное возмездное владение и пользование, в частности, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс РФ(22) (Далее — ЖК РФ) и уже упоминавшийся Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК РФ выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма»(23).

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В Гражданском кодексе РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674 ГК РФ), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678 ГК РФ) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) и в значительной части — поднанимателей (п. 1-3 ст. 685 ГК РФ). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в действующем законодательстве на принципиально различных основаниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Что касается договора коммерческого найма, то здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма — это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров